今年以來，多個(gè)違規(guī)別墅建造項(xiàng)目遭曝光，其中削山建別墅、違規(guī)占用基本農(nóng)田等現(xiàn)象層出不窮。

多個(gè)違規(guī)別墅遭處理

2019年2月，媒體對(duì)河北省多個(gè)違規(guī)別墅項(xiàng)目進(jìn)行了報(bào)道，包括石家莊市鹿泉區(qū)“削山造地”、保定市徐水區(qū)“20天征地萬畝”、保定市滿城區(qū)“削山造地建別墅群”、淶水縣“一個(gè)項(xiàng)目獨(dú)享2000畝生態(tài)大湖”4個(gè)問題。

對(duì)于上述幾個(gè)問題，5月10日，河北省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于石家莊市鹿泉區(qū)和保定市部分縣（區(qū)）項(xiàng)目違法建設(shè)、違規(guī)收儲(chǔ)土地問題的通報(bào)》，集中對(duì)問題別墅進(jìn)行了處理，并對(duì)相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人進(jìn)行嚴(yán)肅問責(zé)。

文件顯示，石家莊市鹿泉區(qū)“西美金山湖”項(xiàng)目位于鹿泉區(qū)銅冶鎮(zhèn)嶺底村“玉山”北側(cè)，由石家莊市麗豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年開工建設(shè)。經(jīng)核查認(rèn)定，該項(xiàng)目是一個(gè)違法違規(guī)供地、違法占地、未批先建、違法建設(shè)、違規(guī)銷售、違規(guī)占用生態(tài)保護(hù)紅線內(nèi)林地等生態(tài)空間的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

保定市徐水區(qū)“20天征地萬畝”有關(guān)問題，經(jīng)核查認(rèn)定，徐水區(qū)違反土地管理法、土地儲(chǔ)備管理辦法實(shí)施土地收儲(chǔ)，違反土地承包法實(shí)施土地流轉(zhuǎn)。

保定市滿城區(qū)“削山造地建別墅群”，涉及項(xiàng)目“秀蘭文化小鎮(zhèn)”位于滿城區(qū)和順平縣交界處，滿城區(qū)境內(nèi)項(xiàng)目位于石井鄉(xiāng)。經(jīng)核查認(rèn)定，“秀蘭文化小鎮(zhèn)”項(xiàng)目存在違法占地、未批先建、違法審批等問題。

保定市淶水縣“一項(xiàng)目獨(dú)享2000畝生態(tài)大湖”有關(guān)問題基本情況為：該項(xiàng)目為“華銀天鵝湖”，位于淶水縣城西北20公里的宋各莊水庫周邊，實(shí)際占地1419.55畝，2008年開工建設(shè)。經(jīng)核查認(rèn)定，該項(xiàng)目是在不符合土地利用總體規(guī)劃、沒有城鄉(xiāng)總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的情況下實(shí)施的違法違規(guī)項(xiàng)目，主要存在違法違規(guī)供地、違法占地、超規(guī)劃建設(shè)、違規(guī)審批等問題。

對(duì)于削山建別墅的行為的危害，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，首先肯定是對(duì)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的一個(gè)破壞，整個(gè)生態(tài)資源是形成閉環(huán)的一個(gè)循環(huán)鏈條，人為地破壞了某一個(gè)環(huán)節(jié)，生態(tài)環(huán)境會(huì)受到系統(tǒng)性的影響，對(duì)整體的環(huán)境是非常不利的，同時(shí)也會(huì)有安全隱患；第二，這些沒有報(bào)批或者不合規(guī)的項(xiàng)目，購房者在買了之后沒有任何保障，可能會(huì)遭遇拆除或者停工停建的處理，購房者獲得補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)比較低，會(huì)遭受比較大的經(jīng)濟(jì)損失。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，削山建別墅會(huì)帶來整個(gè)環(huán)境的改變，包括自然風(fēng)貌、動(dòng)植物生存環(huán)境等方面。在對(duì)生態(tài)破壞之外，還有很多未知的風(fēng)險(xiǎn)，次生影響的無法估量，這是最可怕的。

那為什么別墅項(xiàng)目的違法違規(guī)問題多發(fā)呢？郭毅表示，出現(xiàn)削山建別墅的行為的地塊，基本上都處于城市郊區(qū)，區(qū)域擁有獨(dú)特的自然條件，從開發(fā)商的角度上來說，做客戶定位、產(chǎn)品定位的話，更傾向于做別墅類低密度的產(chǎn)品。但相對(duì)來說，這些區(qū)域處于城市管理的邊緣地帶，這也是政府管理的一個(gè)薄弱的地區(qū)，所以削山建別墅等違規(guī)行為屢禁不絕。

十五年“禁墅令”別墅難禁絕

實(shí)際上，我國(guó)早在2003年就頒布了“禁墅令”，但十五年過去了，不斷升級(jí)的“禁墅令”并沒有令別墅市場(chǎng)有所收斂，目前市場(chǎng)上仍有大量以別墅名義在售的樓盤。

2003年2月，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，明文規(guī)定停止別墅類用地供應(yīng)；2006年5月，國(guó)土資源部發(fā)文，從即日起中國(guó)一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)；2010年，國(guó)土資源部、住建部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，規(guī)定“嚴(yán)格限制低密度大戶型住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1”；2012年2月，國(guó)土部公布《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》，再次重申“嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地”。

但在實(shí)際情況下，不少開發(fā)商會(huì)絞盡腦汁繞過監(jiān)管，有的項(xiàng)目將地塊分成別墅區(qū)和普通住宅區(qū)，規(guī)劃出容積率較高的高層與低容積率的別墅，進(jìn)行“高低配”規(guī)劃，別墅占據(jù)大部分的綠地資源，通過多層住宅將整個(gè)地塊的容積率拉高，整體申報(bào)規(guī)劃，從而順利逃過監(jiān)管。

另外，開發(fā)商的“創(chuàng)新”能力很強(qiáng)，除了明令禁止的獨(dú)棟別墅外，市場(chǎng)上還出現(xiàn)了“獨(dú)立洋房”、“聯(lián)排別墅”、“雙拼別墅”、“疊拼別墅”等類型，多手段規(guī)避監(jiān)管。

郭毅表示，對(duì)于上述問題，北京最近已經(jīng)在土地出讓合同當(dāng)中明確，不同產(chǎn)品類型的建筑形態(tài)和容積率的指標(biāo)要基本保持一致，未來在這些地塊開發(fā)建設(shè)和整體的規(guī)劃定位的過程中，就不會(huì)再出現(xiàn)“高低配”的現(xiàn)象了，未來市場(chǎng)上別墅可能也會(huì)大大減少。

為什么開發(fā)商這么熱衷于建造別墅項(xiàng)目呢？盧文曦表示，別墅一直是住宅產(chǎn)品中的稀缺品，具有較高的使用價(jià)值和投資價(jià)值。相對(duì)于其他產(chǎn)品，別墅是利潤(rùn)最高的，也容易做出標(biāo)桿性的高端產(chǎn)品，開發(fā)商自然就喜歡建造別墅這一類型。

另外，近期發(fā)布的一項(xiàng)文件或令違規(guī)別墅不再“猖獗”。網(wǎng)上流傳著一份《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于別墅項(xiàng)目建設(shè)審批有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求各省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關(guān)別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)，對(duì)已建、在建、在批、特批的別墅項(xiàng)目進(jìn)行梳理，落款時(shí)間為2019年4月3日。盡管該文件未在住建部網(wǎng)站上正式公開，但從多個(gè)地區(qū)轉(zhuǎn)發(fā)及落實(shí)上看，別墅項(xiàng)目審批被叫停已經(jīng)開始實(shí)施。目前已有黑龍江、福建等多省轉(zhuǎn)發(fā)了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于別墅項(xiàng)目建設(shè)審批有關(guān)事項(xiàng)的通知》，或?qū)⒓羞M(jìn)行違建別墅清理工作。